因为，一个乐园的建成，从概念定位到可行性分析及策划、从创意设计到产品定位，从深化设计到施工，都是一个个完全不同的阶段。

而作为前端的可行性分析，其深刻的影响到后期的创意设计和产品定位，开业后的运营，乃至于项目后期的盈利与否。

这一篇章，需要勾勒出项目的微观环境，对自身的优劣势有一个系统的认知。

包含地块自身的条件（面积大小、形状、地块内的）地理位置、周边是否有重要的自然资源、所在片区的人口密度，周边的交通情况，以及未来的规划等等。

举几个例子：

①地块是否存在明显的高差，如若填平的土方量太大，要如何化解高差的弊端？

②地块附近如有山体、湖泊等自然风景，是否可以做一个呼应，又是否有环保要求。

③周边道路现状如何，是市郊断头路还是四通八达，未来的主要通行干道是哪一条？这些影响着乐园主入口的设置，停车场的位置，以及相应的配套设施。

④公共交通是否发达，是否有    地铁、公交车站，如果都没有，那么就需要考虑增设接驳车，停车位等等。而同时，交通不不便利也意味着这将是一个低频次的消费场所，从而应该增设更加有吸引力的项目来引流。

对周边环境的评估，极大的影响到项目合理的投资规模，以及目标定位。

寻找可以利用的社会环境资源、并规避掉一些弱点。

要点包含：所在城市的经济发展情况、相关政策、历史文化，居民的生活水平、消费习惯，乃至于气候条件。通过更全面的了解项目所在的城市，得出适配的产品。

例如：

①：历史文化。文化是一个城市的精神所在，说到火锅会想到重庆，说到熊猫会想到成都，这就是文化的关联性。对一个城市的文化进行深度挖掘，我们就可以得到一些可以利用的信息，在后期的设计中融入项目中，就可以创造出更独特又具备地方特质的产品。

②：气候。中国地域辽阔、地形复杂，因此也具有多样的气候类型，地区差别明显。

比如，有些南方城市的气候夏季炎热多雨，一些北方城市有雾霾、风沙等恶劣天气。这些城市可以优先考虑室内项目，室外的项目要增设遮阳和避雨的设施。

③：生活水平。当地的居民平均收入是多少，在什么价位段的娱乐项目是可以接受的，大家更喜欢吃还是玩？

以上重点信息都将影响到后期设计中要用到的元素、园区建筑形态、以及未来的运营定价。

知己知彼，百战不殆。

这个章节主要探讨旅游大环境和细分市场的发展现状及前景，以及区域市场内的竞品分析。

重点：

①：旅游大环境，一是在旅游发展政策指导上，有没有鼓励发展的业态。二是在全民旅游向全民度假升级的趋势下，各个城市又呈现出了一定的差异性，有些地区景点分散，行车不便，那么团客比例就会较高，这一点就影响到是否需要加强与旅行社的合作，以及针对团客有意识的增加一些配套设施。

②：竞品分析，了解区域市场竞品分布，业态类型，各自的特色特点，区域市场淘汰和即将新建的是哪些类型。通过此类分析，了解对手有多少实力，本项目是做业内精品还是另辟蹊径，最后给予建议。

好的导师，引向成功之路。

任何投资都有一定的风险，而一个优秀的参考案例能给大家带来信心，也能带来更多的先导性参考。

参考案例的选择涉及几个维度：所在的城市等级、项目规模、业态类型、甚至建筑形态，但首先是经营状况良好。

从优秀的案例中汲取经验，运营模式、投资重点又或者是设计的亮点元素等进行汇总。有一些是别出心裁的创意成为了卖点，有一些则是利用了地理环境和市场运作。这些都是我们可以学习的地方。

一个项目的成功既有偶得性，也有它的必然性。领悟其必然性，成功路上便前进了一半。

瞄准目标，箭无虚发。

确定项目可辐射吸引的人群。

1）分级圈层：核心圈层、次圈层和外层游客构成，本地外地游客比例，历史数据参照；

2）行为习惯：出行方式、随行人员、停留天数、人均花费、

3）规模预估：目标客群基数、项目渗透率、预计的接待人数以及年度变化。

以上分析目的：团体和散客的比例决定车位配比设计；票价设计及其它二消产品设计；投资额调整，以及预期回报。

设立目标，铺就罗马道

1）主题定位：结合项目的目标市场，发展目标，提出合理的主题定位。目标为区域市场或是全国市场，综合型旅游目的地还是精品独立业态等等。

2）业态建议：例如食住购娱的比例，主题分区、核心设备设施、重要娱乐产品等等。可深化至在主题中加入什么样的文化内涵，以什么样的形态展示出来等等。

该项内容结合方案策划将更加完善。

投资回报估算

1）客流数：经过前期的分析，我们将给出客流的预测数据，通过不同的测算方法得出合理的接待人次区间。

2）人均消费：根据业态的设定，设定初始客单价，包含一二次消费，和衍生消费。

3）成本：结合业内的相关成本经验值，来得到本项目的各分项的运营成本、以及园区的人工成本、设备维护费、设备更换费。

4）营收：各分项运营收入、扣除成本的净收入、扣除税费的税后收入。

5）财校表现：投资回报率、投资回收期。

通过数字测算让大家有一个充分的认知，以及对未来项目的投资回报预期。

在经过这一系列的分析后，项目的建设背景有了一个清晰的认知，也理清了立项的基础和未来的方向目标。

更重要的是，概念规划中的概念能否实现，以什么条件去支撑它的实现，回答出以上问题了就是本次可行性分析的完成。

有理有据，有明确的目标和努力的方向，为项目的成功奠定殷实基础！

有着丰富的游乐主题经验的新道信艺术，陪伴您走向成功之路！